הסכם דיור מוגן

שינויי הגיל המתרחשים לאורך החיים מצריכים גם התאמה של פתרונות הדיור לדרישות המשתנות לאורך הזמן. דיור מוגן הוא פיתרון מגורים לבני הגיל השלישי, אשר מיועד לענות על כל צרכיהם, תוך שמירה על איכות חייהם.

בתי דיור מוגן כוללים בדרך כלל מלבד מגוון הדירות בגדלים שונים, גם שירותי שמירה, חדר אוכל, טיפול רפואי צמוד ופעילות חברתית מגוונת, שלא מצריכה מהאדם מאמץ, שלא תמיד קל לו לעשות בגילאים אלו.

טווח המחירים לבתי הדיור המוגן רחב מאד וההתחייבות הנדרשת מצריכה בדרך כלל השקעה כלכלית שאינה פשוטה. הסכם הדיור המוגן יכול לפעמים להיות מסובך יותר מאשר הסכם לרכישת דירה, משום מגוון הפרטים הכלולים בו המתייחסים לא רק לזכויות רכוש, אלא גם לשירותים רפואיים וסוציאליים. בטרם בחירת מקום המגורים, חשוב לתת דגש לכלל השיקולים בבחירת דיור מוגן, וביניהם כמובן גם סעיפיו של הסכם הדיור המוגן.

החקיקה הרלבנטית

הסכם דיור מוגן כפוף לחוקים החלים במדינת ישראל בתחום דיני החוזים ובהם: חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א- 1970 וחוק החוזים האחידים תשמ"ג- 1982.

מה לבדוק לפני שחותמים על הסכם דיור מוגן

טרם החתימה על ההסכם רצוי לבחון את אפשרויות המימון לדיור מוגן –  איזה מנגנון פיקדון דורשת חברת ההפעלה של הבניין. זכויות השימוש והחזקה בדירת המגורים בדיור המוגן ניתנות בתמורה להפקדת פיקדון על ידי הדייר. בדומה, תשלום הפיקדון אינו מקנה לדייר זכות לבעלות ברשם המקרקעין על הדירה. קיימים שלושה מנגנונים מקובלים של דמי שכירות קבועים, פיקדון חלקי, מלא ודמי שכירות קבועים.

סכום הפיקדון החלקי קטן יחסית ולכן מנגנון הפחת שלו מואץ מאד. בפיקדון מלא סכום התשלום גבוה יותר, אך גם מנגנון השחיקה נמוך יותר. במקרה של דמי שכירות קבועים, לא משולם סכום פיקדון והתשלום החודשי כולל גם את הריבית והשחיקה. ההבדל בין דמי שכירות לתשלום פיקדון הוא שבמקרה של ביטול יוחזר סכום הפיקדון ליורשים או לדייר.

לא פחות חשוב לברר איזה בטוחות מספקת החברה במקרה של הפרת ההסכם על ידה. הבטוחה הטובה ביותר היא ערבות בנקאית אוטונומית, משום שבמקרה זה תשלום הבטוחה אינו מותנה ביכולתה הפיננסית של החברה המפעילה והיא דורשת מאמצים פחותים יחסית למימושה לעומת משכנתא.

סוגיה חשובה אחרת היא מנגנון גביית דמי האחזקה. קביעת סכום דמי האחזקה בפרויקטים מסוג זה נעשית בדרך כלל תוך הצמדה למדד, אולם, בדרך כלל היזמים קובעים שתהיה להם הזכות להעלות סכום זה בדרכים אחרות, לכן חשוב לבדוק שהמנגנון הקבוע בחוזה לא מאפשר למפעיל לגבות סכום גבוה יותר באופן שרירותי.

פסיקה

ע"א 1152/09 אבני נ' אחוזת פולג 1998 בע"מ- ערעור על פסק הדין של בית משפט השלום בתל אביב באשר לטענות הדיירים נגד המשיבה, לפיה אחד הסעיפים בהסכם שנחתם הוא סעיף מקפח בחוזה אחיד.

המערערים מתגוררים בבית דיור מוגן שההסכם שנחתם בינם ובין המשיבה שמפעילה את הדיור המוגן קובע דמי שימוש חודשיים מראש הצמודים למדד. הדיון במקרה זה עוסק בזכות שקבעה המשיבה לחייב את הדיירים בסכומים נוספים מלבד התשלום הקבוע.

בית משפט קבע שלא מדובר בסעיף מקפח בחוזה אחיד, משום שהייתה לדידו לדיירים האפשרות לנהל משא ומתן לגבי תנאי זה ולכן היא אינה מהווה עוד תניה בחוזה אחיד. כבוד שופטת בית משפט המחוזי בתל אביב סגנית הנשיאה הגברת אסתר קובו דוחה את פרשנותו של בית משפט השלום.

היא מבחינה בין סעיפים המתייחסים לשינוי הסכום של דמי השימוש באופן כללי לבין המנגנון הספציפי שנקבע בהם לצורך כך. לדבריה, במקרים בהם מנגנון השינוי אינו אובייקטיבי, קמה חזקה המטילה על ספק החוזה את הנטל לסתור את הסברה שמדובר בתנאי מקפח ושהיכולת שלו לשנות את המחיר בעזרת המנגנון מתייחסת רק לגורמים שאינם מצויים בשליטתו.